Héraðsdómur Vesturlands Dómur 4. mars 2020 Mál nr. E - 56/2019 : BB & synir ehf. (Flosi Hrafn Sigurðsson lögmaður) g egn Orkuveitu Reykjavíkur (Elín Smáradóttir lögmaður) Dómur I. Mál þetta, sem dómtekið var 21. febrúar sl., var höfðað af BB & sonum ehf., Reitarvegi 16, Stykkishólmi, á hendur Orkuveitu Reykjavíkur, Bæjarhálsi 1, Reykjavík, með stefnu birtri 26. apríl 2019. Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að leigusamningur , dags. 14. maí 2008 , milli stefnda og Harðar Ingólfssonar, fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit, um vatnstöku úr landi jarðarinnar sé óskuldbindandi gagnvart stefnanda. Til vara er gerð krafa um að leigusamningur inn teljist ógil dur gagnvart stefnanda skv. 36. gr. laga nr. 7/1936. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda samkvæmt mati dómsins . Stefndi krefst þess að verða sýknaður af öllu kröfum stefnanda í málinu og að stefnanda verði gert að greiða honum málsko stnað að mati dómsins. Við aðalmeðferð málsins gaf skýrslu annar forsvarsmanna stefnanda, Hafþór Rúnar Benediktsson . II. Forsögu máls þessa má rekja til samnings sem undirritaður var 14. maí 2008 á milli stefnda og Harðar Ingólfssonar , þáverandi eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit. Var þar kveðið á um að Hörður skyldi leigja stefnda til 99 ára spildu úr landi Hrísa til vinnslu á köldu vatni úr Svelgsárhrauni vegna vatnsveitu, sem m.a. skyldi þjóna 2 Stykkishólmsbæ, ásamt rétti til að leita eftir og hagnýta neysluvatn sem þar kynni að finnast. Þrátt fyrir ákvæði umrædds leigusamnings um að einu eintaki hans skyldi þinglýst gekk það ekki eftir . Nokkrum árum síðar , eða 25. október 2016 , var umrædd jörð seld við nauðungarsölu til Landsbankans hf. og v ar afsal vegna sölu nnar útgefið 4. janúar 2017. Í því afsali k emur fram að með vísan til 6. gr. og 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 sk uli afmá við þinglýsingu afsalsins öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi. Ekkert er í afsalinu getið um áðurnef ndan leigusamning við stefnda. Var umrætt afsal innfært í þinglýsingabók sýslumannsins á Vesturlandi 9. janúar 2017. Með kaupsamningi , dags . 17. janúar 2018 , seldi Landsbankinn jörðin a Hrísa til stefnanda, BB og sona ehf. Í samningnum kemur fram að stefna nd a hafi við kaupin verið kunnugt um að seljandi h efði eignast fasteignina í skuldaskilum og jafnframt er því lýst yfir af hálfu seljanda að hann þekki ekki viðkomandi eign umfram það sem fram komi í opinberum gögnum. Í samningnum er ekki minnst á framangr eindan leigusamning stefnda um spildu úr jörðinni . III. Til stuðnings aðalkröfu sinni kveðst stefnandi í fyrsta lagi vísa til ákvæðis 2. mgr. 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, en vísað sé til þessa ákvæðis með almennum hætti í þinglýstu afsali Landsbankans fyrir jörð ina Hrísa, dags . 4. janúar 2017 . Í ákvæðinu segi svo : umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali skal tekið Af ákvæði þessu sé ljóst að meginre glan sé sú að leigusamningar falli niður við útgáfu nauðungarsöluafsals. Tel ji stefnandi þegar af þeirri ástæðu að félagið sé ekki bundið af ákvæðum leigusamningsins frá 2008. H afi þessi regla jafnframt margoft verið áréttuð í dómaframkvæmd Hæstaréttar. Þá sé eins og áður greini tiltekið í hinu þinglýsta afsali að öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi sk uli afmáð við þinglýsingu afsalsins og sé það í fullu samræmi við niðurlag tilvitnaðs ákvæðis 2. mgr. 56. gr. 3 Í þessu sambandi tel ji stefnandi rétt að líta til þess orðalags sem fram k omi í kaupsamningi milli bankans og stefnanda um jörðina Hrísa að seljandi þekki ekki viðkomandi eign umfram það sem fram komi í opinberum gögnum. Ljóst sé að með þinglýsingu á umræddu nauðungarsöluafsali flokk i st afsalið sem opinbert gagn og leið i löglíkur því til þess að Landsbankanum hafi verið kunnugt um og hann verið samþykkur því að gildi viðkomandi leigusamnings frá 2008 hafi fallið niður við nauðungaruppboð jarðarinnar. Þá sé jafnframt rétt að árétta að umræddum lei gusamningi hafi ekki verið þinglýst þrátt fyrir ákvæði 9. gr. hans og hafi leigusamningurinn því ekki verið meðal þeirra opinberu gagna sem Landsbankinn hafi greint frá að honum væri kunnugt um við sölu jarðarinnar til stefnanda. Vísi stefnandi í þessu sam bandi til þess meginmarkmiðs þinglýsinga að kaupandi fasteignar eigi að geta gengið úr skugga um hverjir eigi réttindi yfir eign og að þinglýsingin auki þar með öryggi í viðskiptum. Stefnandi hafi þar með getað treyst því að engin réttindi hvíldu á eigninn i . Þá sé jafnframt rétt að geta þess að sömu upplýsingar hafi komið fram í söluyfirliti eignarinnar, þ.e. að seljandi þekkti ekki jörðina umfram það sem fram k æ mi í opinberum gögnum. Stefnandi tel ji að ef taka eigi til greina að félagið teljist skuldbundið af viðkomandi leigusamning i þurfi að vera fyrir hendi undantekningarskilyrði skv. ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 . Þannig sé ljóst að engin lagaákvæði komi í veg fyrir að leigusamningurinn hafi fallið úr gildi og get i sú undantekning því ekki staðið rétti stefnanda í vegi. Þannig hafi því til að mynda verið slegið föstu í dómaframkvæmd að hin almenna regla leiguréttar um að nýr eigandi fasteignar taki yfir fyrri leigusamninga víki þegar um sé að ræða eigendaskipti að u ndangenginni nauðungarsölu sem óskað hafi verið eftir af öðrum en eiganda eignar. Sé í því sambandi rétt að taka fram að félagið hafni því ekki að félaginu geti verið skylt , í samræmi við vatnalög nr. 15/1923, sbr. 25. gr. og 26. gr. laganna um heimild sve itarstjórnar til vatnsveitu og skyldu landeiganda til að láta af hendi land og landsafnot til vatnsveitu, að veita stefnda heimild til vatnstöku af jörð stefnanda þjóni sú vatnstaka sannarlega þörfum Stykkishólmsbæjar. Hins vegar sé að mati stefnanda ljóst að sú skylda stefnanda samkvæmt vatnalögum gæti aldrei réttlætt skuldbindingargildi umrædds leigusamnings frá árinu 2008. Sá samningur hafi fallið úr gildi þegar jörðin hafi verið seld nauðungarsölu og geti ákvæði vatnalaga ekki breytt því . Leiði ákvæði v atnalaga til þess að stefnandi sé skyldugur til þess að veita 4 stefnda heimild til vatnstöku úr jörð sinni telji stefnandi ljóst að gera þurfi nýjan samning milli aðila um þá vatnstökuheimild og þá þannig að stefnandi fái endurgjald fyrir. Þá þyk i stefnand a einnig ljóst , þegar rýnt sé í ákvæði og orðalag kaupsamnings ins milli Landsbankans og stefnanda og þau ákvæði sem fram komi í hinu þinglýsta nauðungarsölu skilmálum að þau (réttindin) standi málinu enda ljóst að hvergi í framangreindum skjölum sé tekið neitt fram um tilvist eða gildi viðkomandi leigusamnings. r tekið þau að sér . ji stefnandi að nauðsynlegt sé að líta til þess hvað Landsbank anum , sem fyrri eigandi jarðarinnar Hrísa , hafi verið kunnugt um þegar bankinn keypti jörðina við nauðungarsölu í október 2016. Sjáist þetta einna helst af þeim upplýsingum sem fram kom i í gögnum málsins í tengslum við sölur jarðarinnar, annars vegar þegar jörðin hafi verið seld við nauðungarsölu til Landsbankans og hins vegar þegar jörðin hafi verið s eld frá Landsbankanum til stefnanda. Því sé alfarið ha fnað að Landsbankinn hafi eitthvað aðhafst til þess að líta megi svo á að bankinn hafi , sem kaupandi jarðarinnar á sínum tíma , tekið leigusamninginn að sér í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991. Þvert á móti þyki stefnanda það skýrt að samningurinn hafi fallið úr gildi í samræmi við fyrrgreint lagaákvæði þegar jörðin hafi verið seld nauðungarsölu og að stefndi sé nú að vísa til umræddrar efnisgreinar í söluyfirliti eignarinnar í því skyni að reyna að endurvekja skuldbindingargildi samnings sem sé fal linn úr gildi. Stefnandi telji að meginreglan sé sú að leigusamningur haldi ekki gildi samkvæmt almennum skýringarreglum íslensks réttar, eins og ákv . 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 verði túlkað , og ef gera eigi undantekningu frá þeirri meginreglu verði hún að vera túlkuð þröngt. Fyrir vikið megi gera þá kröfu að það sé skýrt og ótvírætt af fyrirliggjandi gögnum að Landsbankinn hafi sem þáverandi eigandi yfirtekið viðkomandi réttindi , en að mati stefnanda sé hvorki slíkur skýrleiki fyrir hendi né ótvíræðni. Samhliða framangreindu vísi stefnandi einnig til ákv. 1. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 , þar sem fram komi sú meginregla að þinglýsa beri öllum réttindum yfir fasteign. Te lji 5 s tefnandi að Landsbankinn hafi , bæði sem skuldheimtumaður en annars rétthafi í skilningi 19. gr. þinglýsingalaga , útrýmt réttindum stefnda samkvæmt leigusamningnum frá 2008 þegar uppboðsafsali hafi verið þinglýst. Stefnandi byggi varakröfu sína á því að ósanngjarnt sé og andstætt góðri viðskiptavenju, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda samninga, að bera fyrir sig umræddan leigusamning. Þannig sé afar ósanngjarnt að stefnandi þurfi að þola ágang stefnda gagnvart eign s inni , s .s. framkvæmdir á eigninni o.s.frv. , án þess að hann fái nokku rt endurgjald fyrir þann ágang fyrr en árið 2107 . Verði í því sambandi að hafa í huga að samkvæmt umræddum leigusamningi hafi stefndi innt af hendi eingreiðslu til fyrri eiganda fyrir leiguafnot og vatnstöku á allt að 20 sekúndulítrum til 99 ára. Gæti stefnandi þá þurft að þola ágang í formi jarðborana á öðrum svæðum jarðar sinnar, mannvirkjagerð, vegagerð og girðinga r vinnu án þess að greitt væri fyrir það. IV. Stefnd i byggir á því að leigusam ningur hans við fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa sé í fullu gildi og hafi ekki fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar til Landsbankans. Hefði Landsbankinn talið að réttindi samkvæmt leigusamning num hefðu fallið niður við nauðungarsölu jarðarinnar hefði samningsins ekki verið getið í söluyfirliti, sem sé hluti kaupsamnings Landsbankans og stefnanda. Þvert á móti hafi bankinn bent kaupendum í söluyfirliti sérstaklega á að kynna sér samninginn en það hefði verið óþarf t ef samningurinn hefði verið niður fall inn að mati bankans. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu gr. falla niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið i lít i svo á að bankinn hafi í raun sjálfur tekið upp og bent á samninginn eftir útgáfu nauðungarsöluafsa lsins . Samningsins hafi hins vegar ekki verið getið í afsalinu þar sem honum hafi ekki verið þinglýst. Stefnd i mótmæli því þeirri ályktun sem fram k omi að Land sbankanum hafi verið kunnugt um og samþykkur því að gildi viðkomandi þá bankinn ekki getið samningsins í framangreindu söluyfirliti við sölu jarðarinnar. 6 Stefnd i legg i áherslu á að ekki sé u gerðar aðrar eða strangari kröfur til opinberra aðila en einkaaðila varðandi tryggingu réttinda. Stefndi bendi og á það sem fram komi í tölvupósti frá forstöðumanni hjá Landsbankanum 14. nóvember 2018 að í kjölfar þess að bankinn haf i orðið þinglýstur eigandi jarðarinnar Hrísa hafi átt sér stað samskipti milli starfsmanns bankans og starfsmanna stefnd a þar sem upplýst hafi verið um leigusamninginn og að í kjölfar þeirra samskipta hafi bankinn í söluyfirliti bent væntanlegum kaupendum á að kynna sé r samninginn. Það hafi því verið í kjölfar upplýsinga frá starfsmanni Landsbankans , um að bankinn hefði eignast jörðina og hygðist selja hana , og ábendingar frá stefnd a um fyrirliggjandi leigusamning sem bankinn hefði upplýst væntanlega kaupen dur jarðarinnar um umræddan leigu samning. Mótmælt sé þeirri fullyrðingu stefnanda að umræddur leigusamning ur sé óskuldbindandi fyrir stefnanda þar sem honum hafi ekki verið þinglýst . Réttaráhrif þinglýsingar sé u fyrst og fremst gagnvart grandlausum þriðj a aðila, en stefnandi hafi v ið kaup jarðarinnar Hrísa verið grandsamur um umdeildan samning, enda hafi væntanlegir kaupendur sérstaklega verið upplýstir um samninginn í söluyfirliti. Stefnandi h aldi því fram í stefnu að beri ekki með sér að Landsbankinn hafi yfirtekið réttindin . i og tel ji þvert á móti að óþarfi hefði verið að geta samningsins sérstaklega í söluyfirlitinu ef réttindi samkvæmt honum hefðu verið talin niður fallin við nauðungarsöluna eð a af öðrum ástæðum. Stefndi telji fráleita þá staðhæfingu stefnanda vegna varakröfu að ósanngjarnt væri og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig samning um vatnstöku úr landi Hrísa. Stefndi telji þvert á móti að nálgun stefnanda í málinu sé ósan ngjörn. Um sé að ræða samning um neysluvatnstöku fyrir almenning í Stykkishólmi. Stefnanda haf i verið boðnar greiðslur fyrir rask sem k unni að verða vegna fyrirhugaðra framkvæmd a til að bæta gæði neysluvatnsins á svæðinu. Þá h afi stefnanda verið boðin hækk un á endurgjaldi samkvæmt umræddum samningi, auk boðs um kaup á þeim hluta jarðarinnar sem sé vatnsverndarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Helgafellssveitar. Kröfur stefnanda haf i hins vegar verið með þeim hætti að ekki h afi verið hægt að verða við þeim því að það myndi valda mikilli hækkun á gjaldtöku veitunnar fyrir vatn í Stykkishólmi. 7 V. Niðurstaða Stefnandi byggir kröfu sína á því að réttindi stefnanda samkvæmt umræddum leigusamningi við þáverandi eiganda jarðarinnar Hrísa frá 14. maí 2008 hafi fallið ni ður er jörðin var seld við nauðungarsölu til Landsbankans hinn 25. október 2016. Ekkert hafi heldur verið um þennan samning getið í kaupsamningi og afsali vegna sölu jarðarinnar til stefnanda í byrjun árs 2018. Í 2. gr. 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 kemur fram að við nauðungarsölu á fasteign sem krafist hefur verið sölu á eftir heimild í 6. eða 7. gr. laganna fall i niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali sk uli t aka fram hver réttindi yfir eigninni falli brott. Óumdeilt er að umræddum leigusamningi stefnda var aldrei þinglýst á jörðina Hrísa. Þá er ekkert heldur tiltekið um það í nauðungarsöluafsali til Landsbankans að eignin sé seld með þe im skilmálum að kaupandi yfirtaki þær skyldur sem áður hvíldu á eiganda jarðarinnar. Verður því að líta svo á að réttindi stefnda samkvæmt umræddum leigusamningi hafi fallið niður við nauðungarsölu á jörðinni við útgáfu uppboðsafsalsins hinn 25. október 20 16, enda verður ekki séð að reglur annarra laga leiði til annarrar niðurstöðu. Eins og stefndi bendir á kemur fram í söluyfirliti fasteignasölu vegna sölu umræddrar jarðar frá Landsbankanum til stefnanda að kaupanda sé bent á að kynna sér leigusamning fyr ri eiganda við stefnda um land og vatnstöku úr landi jarðarinnar Hrísa frá maí 2008. Hins vegar er hvorki getið um framangreind réttindi stefnda í kaupsamningi né afsali vegna sölu eignarinnar frá bankanum til stefnanda og ekkert sem liggur heldur fyrir um það á annan hátt að Landsbankinn hafi við kaupin á einhvern hátt yfirtekið þær skyldur sem á eiganda jarðarinnar höfðu hvílt fyrir nauðungarsölu eignarinnar vegna umrædds samnings. Verður ekki talið að neinu breyti í því sambandi þótt framangreind ábendin g hafi komið fram í söluyfirliti vegna sölu fasteignarinnar til stefnanda, enda verður ráðið af fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum að hún hafi verið sett fram í kjölfar þess að lögmaður stefnda upplýsti Landsbankann um leigusamninginn þegar bankinn var orð inn þinglýstur eigandi eignarinnar. 8 Með hliðsjón af framangreindu verður fallist á aðalkröfu stefnanda og viðurkennt að umræddur leigusamningur stefnda við þáverandi eiganda jarðarinnar Hrísa, dags. 14. maí 2008, sé óskuldbindandi gagnvart stefnanda. Stef ndi greiði stefnanda 1. 0 00.000 krón a í málskostnað. Ásgeir Magnússon dómstjóri kveður upp dóm þennan. Dómso r ð: Viðurkennt er að leigusamningur, dags. 14. maí 2008, milli stefnda, Or kuveitu Reykjavíkur, og fyrri eiganda jarðarinnar Hrísa í Helgafellssveit um vatnstöku úr landi jarðarinnar sé óskuldbindandi gagnvart stefnanda, BB & sonum ehf. Stefndi greiði stefnanda 1. 0 00.000 krón a í málskostnað. Ásgeir Magnússon